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【明报专讯】恶意拖欠租金的租客，又称为租霸，当他们开始拖租，便会影响物业的现金流，甚至对业主造成财政压力。更甚者是业主收回物业后，单位内部有可能被租霸大肆破坏，面目全非，要回复原貌可能又要大洒金钱，所以遇到租霸可以说是业主的噩梦。
要求收入证明坦诚沟通避免过强硬
要减低遇到租霸的风险，可先从认识你的准租客开始，如他们的工作、公司背景、收入水平等，有需要亦可要求租客提供收入证明或粮单，有部分业主更会要求准租客提供员工证，甚至以往的交租纪录作参考，当然，准租客亦有权拒绝这些要求。
另要留意，若只提供柜员机入数纪录作证明，便要格外小心有弹票风险，尤其在星期日签约，银行没营业，无法查阅户口情况。若租霸存心用空头支票欺骗占用单位，业主便会蒙受损失，所以要确保租客在进入单位前已缴交足够的按金和租金。
不过，未必每个拖租的租客都是有「预谋」成为租霸，尤其近期经济环境比较波动，所以业主最好与租客保持沟通，如果租客真的遇到经济困难请求减租，业主亦可以因应实际情况坦诚沟通，例如协商下调数个月租金，随后才回复原来的租金。有时业主态度太强硬，在租务角度来说未必是好事。
若不幸真的遇上租客拖租，而且对方逃避沟通，业主就要尽早采取行动。首先，所欠租金可向小额钱债审裁处申索，上限是7.5万元，如金额超过上限就要到区域法院申索。如决定收回单位，就须向土地审裁处申请收楼和执达吏服务；不过，业主必须手持有效并已打厘印的租约。提交申请书后的7天内须向租户发通知书，若租户不反对，其后业主便可申请执行收楼令及上门收楼。以上流程只是一个简述，希望可供周先生参考。
最后为周先生置业做一个估算，现时周太有一个首置名额，可节省印花税，但要留意出租物业只能叙做五成按揭，周太现时持有300万元，假设每月收入约3万元，按推算可选择市值500万元左右的物业，按揭贷款250万元、30年期摊还、H+2%息率的条款下，每月供款约9500元，置业成本连首期250万元，即印花税15万元、律师费、佣金及其他费用约270万元，以现时的经济情况料可轻松应付。
信达兴业董事资深物业投资者
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[陈智銮 理财信箱]
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