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原题目:“无理由退房”背后潜伏哪些坑

□ 本报见习记者 张守坤

□ 本报记者 王 阳

“无理由退房”是近年来一些房地产商推出的销售策略。尤其自去年以来,受新冠肺炎疫情影响,楼市遇冷,“无理由退房”被多家房企当做吸引购房者的“破冰”利器。

据《法治日报》记者不完全统计,2020年跨越15家天下性房企公布了“无理由退房方案”。去年12月8日至今年1月8日,某房地产经纪公司答应为消费者提供经纪人专属服务、无理由退房等服务,涉及楼盘数目超7000个,笼罩天下62个都会,包罗万科、碧桂园、融创、保利、远洋、蓝光、华润等知名品牌。

然而,现实情形是:不少购房者在退房时却遭遇了“无限期退款”“拒绝退房”等情形。停止今年1月28日,中国裁判文书网上与“无理由退房”有关的案件多达1420件。

接受《法治日报》记者采访的专家以为,“无理由退房”由好事酿成营销噱头,与房企缺乏营销诚意、消费者缺乏 *** 意识、有关部门缺乏羁系不无关系。因此,房企应在销售前老实说明情形,消费者要注重签署相关协媾和留存证据,羁系部门和响应规范也要实时跟进,让“无理由退房”真正酿成“定心丸”。

无理由退房协议有用

购房者却遭遇退款难

《法治日报》记者发现,在微信、 *** 等社交平台上,有不少因退房遇到难题而确立的 *** 群,广西桂林的王先生就是众多群友中的一位。据王先生先容,他于2018年购置了广西防城港恒大悦珑湾的屋子。那时售楼处贴的广告、销售职员都答应可以无理由退房,他也签署了无理由退房协议书。由于周边建了一座化工厂,王先生忧郁可能对自身康健发生影响,于是向开发商提出退房申请,但对方以协议书没有写明退款时限为由一直无限期推迟,从2019年1月申请到现在仍未退款。

《法治日报》记者在王先生提供的无理由退房协议书上看到,当中确实没有退款时限的有关划定,签署日期一栏也是空缺。

据领会,除了王先生遇到的这种情形以外,另有些房地产商会以口头答应无效、退款情形多、需交违约金等理由来搪塞、搪塞购房者。

那么,房地产商答应的“无理由退房”事实有没有执法效力?

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波告诉《法治日报》记者,在现实中,存在房企给了一个只盖有公司章但无相关职员签字的无理由退房协议书。无理由退房协议可以看作是购房者和售房者约定的仅购房者一方享有的约定解除权,一般来说不存在违反执法行政法规和社会公序良俗的情形,若是是双方真实的意思示意,应当以为是真实有用的。

楼建波说:“虽然没签字或只有口头约定,但购房者已经交了响应款子,开发商也接受了。依据民法典划定,双方未签署书面条约,但一方更先推行另一方也接受的应认定条约有用。”

四川瀛领禾石状师事务所状师林红玉向《法治日报》记者先容,不管是口头照样书面,凭据民法典划定都应认定条约有用,但“司法实践中往往存在这方面证据认定的问题”。

《法治日报》记者在中国裁判文书网搜索“无理由退房”案例发现,法院普遍以为无理由退房协议是正当有用的,而且多以消费者胜诉而了结。

楼建波说,“无理由退房”作为一种促销手段,确实可以保障购房人权益。“商品房生意条约司法注释实际上划定了商品房生意的法定解除权,若是开发商的行为没有到达法定解除权要求,但确实影响到消费者购置商品房的,这时消费者就可以依据‘无理由退房’协议申请退款,这对消费者的权益是一种更为便利有用的珍爱。同时对开发商另有督促作用,若是开发商推行上出现问题,购房者可能就会直接行使此项权力。”

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并非无条件全款退房

购房者负担响应义务

“特别要引起注重的是,‘无理由退房’不等同于‘无条件退款’。”

在楼建波看来,除商家事先答应、事后忏悔外,“无理由退房”难的最主要缘故原由就是生意双方在签署无理由退房协议时,卖方未说明买方可能存在的响应义务,买方对此也可能没有在意。

在黑龙江绥化市民李先生提供的无理由退房协议上,《法治日报》记者注重到,凭据协议划定,在办理入住手续前的任何时间,李先生都享有无理由退房的权力,而若想行使无理由退房的权力,除自己不存在违约行为、按揭申请资料须经银行审核通过外,还需要再从退还的楼款中扣除已支付的 *** 销售员佣金。

这些让李先生很不明白:那时签协议的时刻,工作职员并没有多作先容,自己也没细看,而且签完后原件就一直放在售楼处,而当初说好的无理由退房,为什么现在会多出来这么多条件?

据《法治日报》记者领会,现实中想要行使无理由退房的权力,险些都像李先生一样难题。

一些房产销售职员一边告诉买房者,若是不签无理由退房协议,就会获得大礼包或者现金奖励;一边又将无理由退房协议贴在售楼处,通过口头约定等方式鼎力宣传,给买房者造成一种签与不签都不影响权力行使的假象,在退房时却告诉消费者必须有签署的协议才气行使。纵然签署了协议,也会在退款时限、入住时间若何起算等要害地方留白,到时作出有利于自己的注释,还会约定在消费者不存在任何违约行为、缴纳一定比例首付、按揭资料经银行审核、支付佣金通过等情形下,房企才选择接受退款申请。

即便闯过这些难关,想拿到退款也不容易。“公司得手款子要走流程,市里要报省里,省里要报总公司,总公司审批再下发还需要一段时间。”安徽淮北某房企销售照料彭女士向《法治日报》记者透露,纵然是两万元的定金,从申请到审批下来最快的也要6至9个月,更别说动辄上百万元的购房款了。

楼建波以为,房企不是必须无条件全款退房,无理由退房过程中发生的合理用度,若是选择让消费者负担,需要提前和消费者批注。但这种条件并不意味着“无条件退房”成了“有条件退款”。“纵然是消费者权益珍爱法划定的七天无理由退款,当中也划定消费者退货的商品应当完好,这都是可以明白的。”

“而若是是售房者先前答应‘无理由退款’,但最后不认可有这项协议,那就有可能组成敲诈,需要负相关执法责任。” 北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池说。

此外,据赵秀池先容,退房时购房款能退若干也是一个争议焦点,“发生的税费、利息等,退不退、退若干都是问题,实践中还存在房款退了但车位费没退的情形,这些往往在先前签署无理由退房协议时双方都没有约定或说明”。

遇纠纷善用司法确认

完善制度当好护航员

若是购房者签了无理由退房协议,想要退房时却遭遇“无限期退款”“拒绝退房”等情形,怎么办?

林红玉以为,最适用的建议之一就是善用司法确认制度。她曾处置过多原由“无理由退房”引发的纠纷,其中一起案件让她念念不忘:购房者甲签署购房意向条约、购房条约及无理由退房协议的时刻并未仔细阅读条款,待签署完后迟迟不见开发商退还所付房款,找开发商理论却被马马虎虎。在购房者甲委托状师后,他们就近找到某街道人民调整委员会出头调整,与开发商杀青调整协议,着重约定退款时间与预期退款违约责任,并向人民法院申请司法确认,到期开发商未推行,他们依据有用的调整协议裁定书直接向法院申请强制执行,乐成追回了当事人的购房款。

楼建波建议,购房者在和售房者签署无理由退房协议时,一定要明确退款限期、退房需要哪些文件、需要交纳哪些用度等详细事项。纵然不签署协议,也一定要在购房条约上备注写明,或者通过录音、录像等形式牢固有关证据。纵然日后发生纠纷也较容易解决。

赵秀池说,相关部门应该对无理由退房制订相关的制度放置,包罗无理由退房的界说、流程、退款的时间、违约的处置、纠纷解决放置等,为消费者把关。

2020年11月23日,广东省清远市住建局下发《关于印发〈关于进一步规范商品房销售信息公示及售前见告行为的通知〉的通知》,要求房地产开发企业接纳“可无理由退房”方式销售的,应明确退款时限。

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